Jeśli znalazłeś wymarzony dom lub mieszkanie, to nadszedł moment, by podpisać umowę przedwstępną i wpłacić część pieniędzy. Z tego artykułu dowiesz się, czym się różni zaliczka od zadatku oraz na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy.
W Polsce zakup nieruchomości zazwyczaj składa się z dwóch etapów. Jeśli kupujemy na rynku wtórnym, najpierw podpisuje się umowę przedwstępną. Jeśli kupujemy na rynku pierwotnym to deweloperską. Kolejny etap to finalna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Podpisanie pierwszej umowy wiąże się z tym, że zobowiązujemy się wpłacić część ceny sprzedaży, a resztę zapłacimy później, po uzyskaniu pieniędzy (z kredytu lub sprzedaży innej nieruchomości).
W umowie sprzedaży można ustalić dowolne warunki, które odpowiadają stronom umowy, o ile są one zgodne z polskim prawem i dobrymi obyczajami. Nie zawsze trzeba iść do notariusza, by podpisać taką umowę.
Przy ubieganiu się o kredyt wystarczy umowa w formie cywilno-prawnej, koniecznie w formie pisemnej, podpisana przez strony tej umowy. Można ją mieć od prawnika, dewelopera, przygotować samemu, niektórzy kupujący i sprzedający szukają gotowych wzorów umów w internecie.
W umowach, które ktoś dla nas przygotował lub mamy gotowe z jakiegoś źródła, pojawiają się terminy, które mogą powodować konsternację i nie być jasne. Przybliżymy je poniżej.
Zaliczka czy zadatek?
Te dwa terminy dla laika wydają się oznaczać to samo. Jednak tak nie jest. Ich definicje określa Kodeks Cywilny. Jaka jest między nimi różnica?
Zaliczka
Zaliczka to wpłacona na początku część pieniędzy za daną rzecz. Jest zwrotna, czyli jeśli po podpisaniu umowy przedwstępnej i wpłacie pieniędzy zmienisz zdanie to możesz poprosić o zwrot gotówki.
Jednak tak samo może zrobić sprzedający. Jeśli znajdzie kogoś innego, kto zaoferuje więcej lub zmieni plany co do sprzedaży, to również może wycofać się z transakcji i oddać Ci pieniądze bez żadnych konsekwencji.
Zadatek
Zadatek to także wniesiony wkład pieniężny przy umowie przedwstępnej. Jednak jeśli jako kupujący zrezygnujesz z zakupu lub wycofasz się z transakcji z innego powodu (na przykład bank nie udzieli Ci kredytu) to sprzedający ma prawo zatrzymać Twój zadatek w całości.
Jeśli to sprzedający zrezygnuje z transakcji – musi oddać Ci zadatek w podwójnej wysokości.
Zadatek ma na celu ograniczenie ryzyka, że któraś ze stron się wycofa. Od podpisania umowy przedwstępnej do finału transakcji zazwyczaj mija kilka tygodni, które są potrzebne na przykład na załatwienie kredytu czy sprzedaż innej nieruchomości. Jeśli w tym czasie ktoś zaoferuje sprzedającemu wyższą cenę niż Ty, konieczność zwrotu podwójnej wartości zadatku może skutecznie odwieść sprzedającego od pomysłu sprzedaży innej osobie.
Jakie jest ryzyko?
Przy rozpatrywaniu wniosku o kredyt występuje bardzo wiele czynników, które mogą spowodować, że bank wyda negatywną decyzję kredytową. Do czasu ostatecznej decyzji z banku żaden klient nie ma 100% pewności, że dostanie kredyt. Jak zabezpieczyć się na taką sytuację, by równocześnie w razie niepowodzenia nie stracić pieniędzy, ale też nie stracić okazji zakupu?
Jeśli kupujesz na kredyt, do wniosku hipotecznego potrzebna jest umowa przedwstępna. Kiedy kupujący i sprzedający ustalą, że zostanie wpłacony zadatek może on przepaść, jeśli kupujące nie otrzyma kredytu.
Jakie jest wyjście z tej sytuacji?
Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że idealnie by było, gdyby strony zgodziły się na wpłatę zaliczki. Jednak w takim przypadku nie masz gwarancji, że sprzedający będzie chciał czekać, aż proces kredytowy dobiegnie końca. Może sprzedać nieruchomość osobie, która zaproponuje więcej niż Ty lub będzie dysponowała gotówką i zapłaci od razu, a nie za kilka tygodni.
I zadatek, i zaliczka
Można połączyć te dwie formy przy zakupie nieruchomości.
Załóżmy, że mieszkanie kosztuje 300.000 złotych, a strony umawiają się na wpłatę 10% wartości przy umowie przedwstępnej, więc wpłata wyniesie 30.000 złotych. Nikt nie chciałby ryzykować utraty takich pieniędzy, jeśli bank nie udzieli kredytu, a do tego żyć w stresie przez kilka tygodni czekając na decyzję kredytową.
Aby ograniczyć ryzyko utraty pieniędzy warto zastosować połączenie zadatku i zaliczki.
Przykładowo, można w umowie napisać, że tytułem zadatku wpłaca się 5.000 złotych, w pozostałe 25.000 złotych tytułem zaliczki. W sumie zostaje wpłacone wymagane 10%, ale w razie niepowodzenia z kredytem sprzedający zatrzyma 5.000, a nie całe 30.000. W dodatku sprzedający nadal jest zobligowany do zwrotu podwójnego zadatku, czyli 10.000 jeśli to on zrezygnuje z transakcji.
Umowa warunkowa
Jeśli strony z jakiegoś powodu nie zgadzają się na połączenie zaliczki i zadatku i upierają się przy tym drugim, to dobrym rozwiązaniem wydaje się być umowa przedwstępna warunkowa.
Warunkiem finalizacji transakcji sprzedaży jest wtedy otrzymanie przez kupującego kredytu. Jeśli go nie otrzyma to umowa wygasa i pieniądze zostają zwrócone kupującemu.
Można umówić się na zwrot tylko części wpłaconych pieniędzy, np. przy wpłaconych 30.000 złotych, sprzedający zwróci 27.000, a pozostałe 3.000 zatrzyma.
Zatrzymane pieniądze mają na celu wynagrodzić sprzedającemu „zmarnowany czas” (kiedy bank przetwarzał dokumenty kredytowe i z jakiegoś powodu wydał decyzję negatywną) oraz poniesione koszty związane z np. czynszem do spółdzielni zapłaconym w tym czasie, prowizją pośrednika itp.
Warto jasno zapisać w umowie, ile dokładnie pieniędzy jest do zwrotu w razie nieuzyskania kredytu i że sprzedający nie pomniejszy tej kwoty o jakiekolwiek inne roszczenia.
Jeśli masz pytania dotyczące procesu uzyskania kredytu w polskim banku przy zarobkach z innego kraju to skontaktuj się z nami.
Przeprowadzimy Cię przez cały proces kredytowy i będziemy wspierać swoją wiedzą i doświadczeniem.