Koszty kupna nieruchomości

Cena z ogłoszenia to nie wszystko – sprawdź, jakie jeszcze koszty musisz ponieść kupując mieszkanie lub dom w Polsce na kredyt.

Koszty kredytowe

Jeśli zastanawiasz się nad kupnem nieruchomości w Polsce, koniecznie przeczytaj nasz cykl artykułów o kosztach zakupu domu lub mieszkania.

Przeczytasz w nim, co należy uwzględnić planując budżet na zakup wymarzonych “czterech kątów”.

 

Musisz pamiętać, że cena nieruchomości zawarta w ogłoszeniu to nie wszystko. Zazwyczaj trzeba ponieść jeszcze dodatkowe koszty związane z zakupem. Warto wiedzieć, jakich jeszcze wydatków można się spodziewać.

Z dzisiejszej części cyklu dowiesz się, jakie są koszty okołokredytowe.

Poprzedni artykuł o pracy i wynagrodzeniu agenta w obrocie nieruchomościami przeczytasz tu Pośrednik – przyjaciel czy zło konieczne, a kolejną część cyklu dotyczącą kosztów notarialnych i podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC) opublikujemy wkrótce.

Nieruchomości to jedna z bezpieczniejszych form inwestowania. Dom czy mieszkanie to dobro pierwszej potrzeby – każdy z nas musi mieć dach nad głową. Odpowiedz sobie na pytania, czy…

…planujesz powrót do Polski w najbliższym czasie?,

…może za kilka lat?,

…może dopiero na emeryturę?,

…może chcesz, żeby Twoje dzieci miały własne mieszkanie w Polsce?,

…może myślisz o inwestycji nadwyżki kapitału, by wynajęta nieruchomość zarabiała dla Ciebie pieniądze?

 

Jeśli podejmiesz decyzję o zakupie nieruchomości w Polsce, pamiętaj, że poza ceną z ogłoszenia musisz ponieść także inne wydatki. Kupowanie nieruchomości na kredyt wiąże się z opłatami okołokredytowymi.

Do podstawowych kosztów kredytu oczywiście należą odsetki zależne od oprocentowania kredytu. Jednak są też inne wydatki:

• marża banku,
• prowizja bankowa,
• wycena nieruchomości,
• ubezpieczenie na życie,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• notarialne poświadczenie o poddaniu się egzekucji.

 

Różnią się one w poszczególnych bankach, a nawet w konkretnych produktach tego samego banku. Warto skorzystać z pomocy doświadczonego eksperta finansowego, który przedstawi najkorzystniejsze oferty i pomoże wybrać najlepszą.

Koszty okołokredytowe można pokryć gotówką, jest także możliwość dodania ich do kwoty kredytu – tym sposobem nie trzeba wykładać oszczędności z kieszeni, jednak warto pamiętać, że każda złotówka na kredyt to około dwa razy tyle do spłaty w ciągu 30 lat.

Marża banku

Wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego w składa się z dwóch części. Pierwszą jest stawka procentowa narzucona przez bank krajowy danego państwa. Dla Polski jest to WIBOR, czyli wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym. Dla walut europejskich EURIBOR, a dla Wielkiej Brytanii LIBOR (określany przez 4 największe banki w UK). Wszystkie banki muszą stosować ten sam wskaźnik, więc wszędzie będzie on jednakowy.

Drugim składnikiem oprocentowania jest marża banku i tu pojawiają się często bardzo duże różnice wśród banków.

Marża banku ma bezpośredni wpływ na oprocentowanie kredytu, czyli wysokość odsetek, a w efekcie wysokość comiesięcznej raty. Opłaca się znaleźć bank oferujący najniższą marżę.

Prowizja bankowa

Banki pobierają prowizję od udzielonego kredytu, jej wysokość wyrażona jest w procentach i uzależniona od wysokości wnioskowanego kredytu. Różni się w zależności od banku i aktualnej oferty. To jednorazowa opłata za przygotowanie oferty, zebranie i przetwarzanie dokumentów oraz udzielenie kredytu.

Wycena nieruchomości

W niektórych produktach bankowych jest ona bezpłatna, jeśli trzeba za nią zapłacić to jest to zazwyczaj koszt od około 200 do 600 zł.

Wycena rzeczoznawcy jest bankowi potrzebna do określenia rzeczywistej wartości mieszkania lub domu, ponieważ przy kredycie hipotecznym nasz dług jest zabezpieczony na nieruchomości – w momencie niespłacania zobowiązania bank może przejąć dom lub mieszkanie i je zlicytować na poczet długu. W tej chwili żadna instytucja finansowa w Polsce nie udzieli pożyczki, której wysokość przekracza wartość kupowanego lokum.

Bank posługuje się wyceną do określenia wskaźnika LtV (Loan to Value), czyli wysokości pożyczki do wartości nieruchomości. Im wyższy wkład własny (depozyt) tym niższe LtV i na lepsze warunki kredytu możemy liczyć. Jeśli LtV jest za wysokie to bank może w ogóle nie udzielić kredytu.

Przykładowo, jeśli bank udziela kredytu do maksymalnego LtV = 70%, oznacza to, że kwota kredytu nie może przekroczyć 70% wartości nieruchomości, a minimalny wkład własny to 30%.

Jeżeli chcesz kupić mieszkanie o wartości 300.000 zł, musisz mieć minimum 90.000 zł (300.000 x 0.30 = 90.000), a udzielony kredyt może wynieść maksymalnie 210.000 zł (300.000 x 0.70 = 210.000).

Ubezpieczenie na życie

Bank udzielając kredytu hipotecznego wymaga ubezpieczenia na życie. Większość z nas posiada taką polisę w UK (jeśli jeszcze o tym nie pomyślałeś skontaktuj się z naszym doradcą na  www.albionfa.co.uk , który pomoże Ci wybrać najlepszą ofertę), jednak nie może ona być zabezpieczeniem polskiego kredytu.

Warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego jest posiadanie ubezpieczenia na życie z cesją na bank. W przypadku śmierci kredytobiorcy, pieniądze z polisy automatycznie zostaną przeznaczone na pokrycie zadłużenia, a pozostałą część (o ile coś zostanie) otrzymają jego bliscy. Ma to na celu spłatę kredytu i przeniesienie własności nieruchomości na spadkobierców. Nie ma wtedy zagrożenia, że rodzina zostanie bez dachu nad głową, a bank nie będzie musiał uruchamiać procedury związanej z odzyskiwaniem należności.

Warto jednak pamiętać, że banki często oferują polisę z wymaganą składką nawet na 5 lat z góry (czyli nawet ponad 10.000 zł), a jej warunki mogą być bardzo okrojone.

Na szczęście są instytucje, które akceptują ubezpieczenie “z rynku”, czyli takie, które sami wybierzemy. Składka będzie opłacana miesięcznie, a zakres może być dużo większy i dostosowany do potrzeb Klienta. Można wybrać ubezpieczenie na wypadek uszczerbku na zdrowiu lub poważnego zachorowania albo innych sytuacji życiowych, które uniemożliwią terminowe spłacanie zadłużenia, a w efekcie problemy finansowe.

Ubezpieczenie nieruchomości

Poza ubezpieczeniem kredytobiorcy na wypadek śmierci, bank wymaga, żeby polisą była objęta nieruchomość, którą kupimy.

Podobnie jak przy ubezpieczeniu na życie, można skorzystać z propozycji banku lub znaleźć inne z rynku. Polisa mieszkania lub domu może mieć bardzo szeroki zakres, sami mamy możliwość wyboru, od jakich zagrożeń chcemy być chronieni. Pożar, zalanie, włamanie to podstawowe z nich, ale można uwzględnić także stłuczenia szyb, czy zniszczenia wywołane silnym wiatrem czy uderzeniem pioruna, a nawet koszt odtworzenia roślinności ogrodowej.

Koszt uzależniony jest od wartości nieruchomości, dla mieszkania o rynkowej cenie 200.000 zł w wersji podstawowej ubezpieczenia jest to około 200 zł rocznie.

Notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Bank może zażądać od kredytobiorcy notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Ma ono na celu umożliwienie bankowi egzekucji co do zapłaty określonej kwoty w momencie problemów ze spłatą kredytu. Nie trzeba wtedy czekać na wyrok sądu, zastępuje go takie oświadczenie. O przygotowanie jego prawidłowej treści zadba notariusz. Oczywiście trzeba za nie zapłacić, a opłata może różnić się u każdego notariusza.

Podsumowanie

Mając świadomość, co poza odsetkami kryje się w kosztach kredytu, dobrze się zastanów nad wyborem oferty banku. Możesz to powierzyć naszym ekspertom finansowym, którzy przeanalizują koszy hipoteki i w gąszczu produktów bankowych pomogą Ci wybrać ten najlepszy.

 

Źródła i przydatne linki:

https://www.gofin.pl/firma/17,2,145,141923,poddanie-sie-egzekucji-w-akcie-notarialnym.html

Wojciech Orzechowski Wszystko o flipach, Warszawa 2018, ISBN 978-83-64299-74-2 kupisz tutaj

Agnieszka Piesto, Daniel Piesto Pierwsze 100 inwestycji w nieruchomości, Warszawa 2017, ISBN 978-83-949388-0-2 kupisz tutaj

Michał Szafrański Finansowy ninja, Warszawa 2016, ISBN 978-83-65308-00-9 kupisz tutaj